SORA RENTAL NOTE · 25
房东说要自住而拒绝续约，后来却租给别人怎么办？
说明韩国房东以自住为由拒绝续约后重新出租的赔偿条件、所需证据和计算方式，不把广告等同于实际出租。
内容核对日期 · 2026.10.03
先掌握这些要点
- 房东本人或其直系尊亲属、直系卑亲属真实自住，可能构成法定拒绝续约理由。
- 在原本应续约的期间内，无正当理由租给第三人，可能产生赔偿责任。
- 先保存续约请求、拒绝答复及实际重新出租的相关证据。
01 — 04
先用漫画看懂
房东以自住为由拒绝续约，我该保存哪些记录？
先看续约请求和拒绝记录。广告不等于已经签了新租约。
我先保存带日期的广告和搬家收据。
再核实重新出租的时间，以及有没有正当理由。
先确认续约请求有效，以及房东的拒绝理由
- 续租请求
- 拒绝理由
- 租赁日期
韩国《住宅租赁保护法》第6条之3允许房东以本人或其直系尊亲属、直系卑亲属真实居住为由拒绝续约，例如父母、子女等直系亲属。不能把“有亲戚要住”一概视为符合这项规定。
适用这一赔偿规则前，要先确认租客是否在法定期间内有效提出续约请求。一般是到期前6个月至2个月之间，同时还要确认是否有权行使。请保留请求已到达房东的证据，以及房东以自住为由拒绝的回复。
重点是实际再出租、发生时间和正当理由
- 实际使用与再出租
- 租赁日期
- 证据材料
第5款针对的情况是：房东以自住拒绝续约，却在“如果未拒绝，本应续约的期间”结束前，无正当理由把房屋租给第三人。通常看本应续约的两年期间，不能简单地从搬走那天任意起算两年。
拒绝当时无法预料、不可避免的情况变化，可能影响是否存在正当理由的判断。还要分清只是发布广告，还是实际签订了新租约。可保存公开广告及合法取得的材料，不要擅自进入房屋，也不应强求邻居提供个人信息。
赔偿金额比较三项标准，但不会自动支付
- 月租
- 损失金额比较
- 证据材料
若拒绝时双方没有约定赔偿预定金额，第6款规定比较以下金额并取较高者：①拒绝时折算月租的3个月金额；②新租约与原租约折算月租差额的两年金额；③因这次拒绝产生的实际损失。
折算月租，是实际支付的月租加上押金依法折算为月租的金额。请整理搬家、新租赁相关支出的收据，以及这些损失与拒绝续约之间的联系。并非所有支出都会被认可，发现广告也不等于立刻获得赔偿。
需要逐项确认的事项
- 核对续约请求时间、送达事实和行使资格
- 保留以自住为由拒绝的回复及原合同
- 合法核实第三人租约的实际时间和条件
- 整理损失收据、因果关系及赔偿计算依据
常见问题
如果房子空着或被卖掉，也直接按这一规定赔偿吗？
第5款针对无正当理由租给第三人的情况。空置或出售本身不当然满足相同条件，需要另外作法律判断。
房东说当初真的打算住，就不用再查了吗？
不是。还应核对之后重新出租的时间、实际原因和是否存在正当理由，不能只凭最初的居住意图结束判断。
官方资料
以下法律及政府、公共机构资料适用于韩国住房租赁，原文主要为韩语。