SORA RENTAL NOTE · 25
自分で住むとして更新を拒まれた後、別の人に貸していたら？
韓国の実居住を理由とする更新拒絶後に第三者へ賃貸した場合の損害賠償要件、証拠、計算基準を説明します。
内容確認日 · 2026.10.03
最初に押さえたいこと
- 大家さん本人や直系尊属・直系卑属の実居住は、法定の更新拒絶理由となり得ます。
- 本来更新されるはずだった期間内に、正当な理由なく第三者へ貸すと賠償責任が問題になります。
- 更新要求、拒絶回答、実際の再賃貸を裏付ける資料を確認しましょう。
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まずは漫画で理解
大家さんが自分で住むとして更新を断りました。どんな記録を残せばよいですか？
更新要求と拒絶の記録から確認しましょう。広告だけでは契約済みとは限りません。
日付の分かる広告と引越しの領収書を残します。
再賃貸の時期と、正当な理由があったかも確認しましょう。
有効な更新要求と拒絶理由を確認します
- 更新の要求
- 拒否の理由
- 契約日程
韓国の住宅賃貸借保護法第6条の3は、大家さん本人や直系尊属・直系卑属が実際に住もうとする場合、更新拒絶を認めています。親や子など直系の家族を指し、「親戚が住む」という説明ならすべて該当するわけではありません。
この賠償規定を検討するには、借主が法定期間内に有効に更新を要求していたかが重要です。原則として満了6か月前から2か月前までの期間で、権利を行使できる状況だったかも確認します。要求が相手に届いた記録と、実居住を理由とする拒絶回答を保管してください。
実際の再賃貸、時期、正当な理由を調べます
- 実際の利用・再賃貸
- 契約日程
- 確認資料
同条第5項は、更新を拒絶しなければ更新されていたはずの期間が終わる前に、正当な理由なく第三者へ貸した場合の賠償責任を定めています。通常は更新による2年間を基準とし、単に退去日から独自に2年を数えるものではありません。
拒絶時には予測できなかった避けられない事情など、正当な理由があるかは別途判断します。募集広告だけか、実際に新しい賃貸借契約を結んだのかも区別が必要です。公開広告や適法に得た資料を残し、無断で室内に入ったり、近隣の個人情報を無理に求めたりしないでください。
賠償額は三つの基準を比較します
- 月額家賃
- 損害額の比較
- 確認資料
拒絶時に賠償予定額を合意していなければ、第6項は次のうち最も大きい金額を基準とします。①従前の換算月額家賃の3か月分、②第三者への新しい換算月額家賃と従前額との差額の2年分、③拒絶によって生じた実際の損害です。
換算月額家賃とは、現金で払う家賃に、保証金を法定の方法で月額換算した額を加えたものです。引越し費用などは領収書と、拒絶によって生じた支出だと分かる資料を整理します。支出のすべてが認められるわけでも、広告を見つければ自動的に支払われるわけでもありません。
自分で確認すること
- 更新要求の時期、相手への到達、権利行使の可否を確認する
- 実居住を理由とする拒絶回答と元の契約書を保管する
- 第三者への実際の賃貸時期と条件を適法な資料で確認する
- 損害の領収書、拒絶との因果関係、計算根拠をまとめる
よくある質問
空室のまま、または売却された場合も同じ計算ですか？
第5項は正当な理由のない第三者への賃貸を対象とします。空室や売却だけで同じ要件を満たすわけではなく、別の法的検討が必要です。
当初は本当に住むつもりだったと言われたら終わりですか？
当初の意思だけでは判断は終わりません。その後の再賃貸の時期、実際の理由、正当な事情の有無も確認します。
公式資料
以下は韓国の賃貸借に関する法令・公的機関の資料です。原文は主に韓国語です。