SORA RENTAL NOTE · 13
锅炉或空调坏了，维修费由谁承担？
在韩国租房遇到锅炉、空调、漏水或霉斑问题时，如何区分老化、使用过失、小维修与重大维修，并及时通知房东、保存证据。
内容核对日期 · 2026.10.03
先掌握这些要点
- 先查明是设备老化、原有缺陷，还是使用不当造成。
- 小耗材更换与基本设施的大修，需要分开判断。
- 发现故障后及时联系房东，保存照片、回复和收据。
01 — 04
先用漫画看懂
锅炉坏了！维修费都要我出吗？
先看原因和维修范围，是不是设备老化了。
师傅正在检查故障原因，我也会保存诊断记录。
把维修时间和费用分担写清楚，也保留师傅的诊断。
1. 关键是故障原因及其对居住的影响
- 配套设备
- 老化与正常损耗
- 损坏原因
根据韩国《民法》第623条，房东应在租期内维持房屋可按约定用途使用的状态。如果随房提供的锅炉因老化停机，导致无法供暖或使用热水，就涉及房东的维修义务。学生自行购买的家电不能直接按同样规则处理。
如果是租客碰坏、误操作等原因造成，也可能由租客承担费用。少量费用即可轻松处理、又不妨碍正常使用的小问题，应与大修区分。韩国并没有一条仅按维修金额划分责任的全国统一标准。
2. “一切维修由租客负责”，也要看约定范围
- 合同条款
- 适用范围
- 查明原因
有关维修费的特别约定，要看具体措辞和双方实际同意的范围。如果只写租客负责维修，却没有明确范围，韩国判例会区分日常小修与建筑主要部分、基本设备的大修或更换。不能仅凭笼统的一句话，就断定整台锅炉的更换费必须由租客承担。
漏水和发霉也很难只靠照片确定责任。需要查明管道、防水、保温方面的问题，以及使用和管理因素；有时几种原因同时存在。请保存维修人员对原因的说明，并与入住时的照片对照。
3. 先通知，再诊断，最后确认费用
- 01通知对方
- 02查明原因
- 03双方约定
韩国《民法》第634条规定，需要维修时应及时告知房东，房东已经知道的除外。发出发现日期、症状和照片，并商量入室检查及维修时间。电话中达成的安排，建议再通过文字消息确认。
情况紧急、必须先做必要维修时，请记录联系房东的经过、紧急原因、施工内容及收据。第626条可能支持请求返还保全房屋所需的必要费用，但并不代表任意选购新设备的全部支出都能报销。从房租中直接扣除维修费之前，也应先确认费用结算依据和安排。
需要逐项确认的事项
- 入住时记录配套设备清单，并拍摄运行状态
- 发现故障后及时把症状和照片发给房东
- 确认原因、维修范围、费用承担和上门时间
- 保存维修前后照片、沟通记录、报价单及收据
常见问题
空调清洗费也一定由房东出吗？
不一定。需要区分日常滤网清洁、入住前已有的脏污，以及需要维修的故障，同时查看相关约定。
房东不维修，我可以停交全部房租吗？
小问题并不当然支持停交全部租金，否则可能产生欠租风险。需要判断实际无法使用的范围和房东未履行义务的情况，不宜先自行全额停付。
官方资料
以下法律及政府、公共机构资料适用于韩国住房租赁，原文主要为韩语。