SORA RENTAL NOTE · 24

保証金を減らして家賃を増やすとき、計算の上限はありますか？

韓国で既存の保証金を月額家賃へ転換する際の法定上限、年率から月額への計算、変更合意の確認点を説明します。

内容確認日 · 2026.10.03

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あわせて確認する項目です。関係と適用条件は下の説明をご覧ください。

この案内は、すでに決まっている保証金の全部または一部を返してもらい、その分を月額家賃へ転換する場合についてです。韓国の住宅賃貸借保護法第7条の2は、その換算率を制限しています。ただし、借主が希望すれば大家さんが必ず変更に応じる、という制度ではありません。

新しい借主が入居するときの保証金・家賃の交渉とは区別が必要です。掲載物件の価格をこの式だけで違法と判断することはできません。一方、同じ借主と新しい書面を作っただけで、必ず新規契約になるわけでもありません。

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施行令第9条による上限は、年10％と韓国銀行の基準金利に年2パーセントポイントを加えた率のうち低い方です。「転換する保証金×適用年率÷12」で追加家賃を求めます。保証金全額ではなく、実際に家賃へ変える部分を使ってください。

仮に上限年率が4％なら、1,200万ウォンの転換による追加家賃上限は、1,200万×0.04÷12＝月4万ウォンです。4％は説明用の仮定で、現在の適用率を示すものではありません。実際の転換時に、適用される基準金利と法律を確認します。

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すでに家賃を払っている場合は、従来分と転換による追加分を分けて記載します。保証金の返還額、残額、新しい家賃、返還日、家賃変更の開始日を一致させましょう。保証金が返る前に家賃だけ増える内容になっていないかも確認してください。

法定転換率を超えて支払った家賃は、第10条の2に基づく返還請求の対象となり得ます。ただし、この規定が適用される転換か、超過額はいくらかの確認が必要です。元の契約書、変更合意書、振込記録、計算根拠を保管し、別の条件変更は別途検討します。

大家さんは保証金を減らす希望に必ず応じますか？

いいえ。この上限は転換する場合の計算基準です。一方的に契約を変更する権利ではないため、返還額や家賃などの条件に合意する必要があります。

家賃を減らして保証金を増やす場合も同じですか？

第7条の2は保証金から家賃への転換を規定しています。逆方向の変更に同じ法定上限を当然に当てはめず、契約内容と合意条件を別途確認してください。

以下は韓国の賃貸借に関する法令・公的機関の資料です。原文は主に韓国語です。