다가구 원룸,
등기부 밖의 보증금까지.

THE SHORT ANSWER

먼저, 이 세 문장만 기억하세요.

1. 01

   등기부에는 다른 임차인의 보증금이 전부 나오지 않습니다

   등기사항증명서에는 소유권, 근저당권, 압류 같은 등기된 권리가 보입니다. 하지만 같은 다가구주택에 먼저 들어온 임차인의 보증금과 확정일자 현황이 호실별로 모두 적히는 것은 아닙니다.

2. 02

   계약 전 요청하고, 계약할 때 문서로 확인해야 합니다

   임대차계약을 체결할 때 임대인은 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 해당 주택의 확정일자 관련 임대차정보와 납세증명서를 제시해야 합니다. 계약금 지급 전부터 자료와 열람 동의를 요청하고, 확인·설명서와 함께 보관하세요.

3. 03

   금액을 더해보는 것은 ‘안전 판정’이 아니라 위험 신호 찾기입니다

   근저당 등 선순위 권리, 먼저 들어온 임차인의 보증금, 체납세금 가능성과 내 보증금을 보수적인 주택가액과 비교합니다. 합계가 낮아 보여도 실제 매각가격과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

한 줄 결론 다가구 계약에서는 “등기부가 깨끗하다”보다 등기부 밖의 선순위 임대차정보까지 확인했는가가 더 중요합니다.

ONE BUILDING, SHARED RISK

왜 다가구 원룸은 확인 범위가 더 넓을까요?

※ 건축물의 실제 유형은 이름이나 외관이 아니라 건축물대장과 등기사항증명서로 확인하세요. 현장에서 “빌라”라고 부르는 건물이 다가구일 수도, 다세대일 수도 있습니다.

FIVE DOCUMENTS

말로 들은 총액보다, 서로 맞춰볼 자료가 중요합니다.

RISK SCREEN, NOT A GUARANTEE

한 장에 모아 ‘회수 여력’을 보수적으로 봅니다.

실무 포인트 채권최고액은 실제 대출잔액과 다를 수 있지만, 계약 단계의 1차 점검에서는 보수적으로 보고 정확한 잔액과 말소 조건이 있다면 별도 증빙과 이행 시점을 확인하세요.

WRITE THE EXIT

숨은 정보가 나왔을 때의 출구도 계약서에 적습니다.

법무부는 임대인이 미리 알리지 않은 선순위 임대차정보나 미납·체납 세금이 확인될 경우 임차인이 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 표준계약서 특약을 활용할 것을 안내했습니다. 실제 문구는 계약 구조에 맞게 조정해야 합니다.

BEFORE YOU TRANSFER MONEY

계약금을 보내기 전부터 잔금일까지, 이 순서로.

1. 방 보기

   주소·호수·건축물 유형 확인

   도로명주소뿐 아니라 동·층·호, 건축물대장의 용도와 다가구 여부를 확인합니다. 방 사진만 보고 가계약금을 먼저 보내지 않습니다.

2. 계약금 전

   최신 권리·임대차·세금 자료 요청

   등기사항증명서와 건축물대장을 직접 확인하고, 임대인에게 확정일자 부여현황·전입세대·납세증명서의 제시 또는 필요한 열람 동의를 요청합니다.

3. 계약 현장

   숫자와 설명을 한 문서에 남기기

   선순위 임차보증금 총액, 근저당 등 권리, 확인한 자료명과 날짜를 중개대상물 확인·설명서와 특약에 구체적으로 기록하고 당사자가 함께 확인합니다.

4. 잔금 직전

   등기 변동과 약속 이행 재확인

   새 근저당이나 압류가 생기지 않았는지 다시 확인합니다. 대출 상환·말소가 조건이라면 말소 접수와 잔금 지급의 순서를 동시에 맞춥니다.

5. 입주 직후

   점유·전입신고·확정일자 갖추기

   실제로 입주하고 전입신고와 확정일자를 신속히 마칩니다. 계약 이후에도 보증금을 돌려받기 전까지 대항요건을 함부로 끊지 않도록 주의합니다.