집주인이 바뀌면,
계약과 보증금은?

THE SHORT ANSWER

먼저 세 문장만 기억하세요.

1. 01

   대항력을 갖춘 계약은 새 소유자에게 이어집니다.

   임차주택의 인도와 주민등록을 갖추어 대항력이 생긴 뒤 소유자가 바뀌면, 양수인은 주택임대차보호법 제3조제4항에 따라 임대인의 지위를 승계합니다.

2. 02

   기존 계약기간·보증금·월세가 자동으로 새 조건이 되지는 않습니다.

   매매만으로 임대차가 종료되거나 새 계약 체결이 강제되는 것은 아닙니다. 기존 계약관계가 승계되므로, 소유자 변경 자체만을 이유로 조건이 자동 변경된다고 보기는 어렵습니다.

3. 03

   보증금 반환의무도 현재 임대인에게 승계되는 것이 원칙입니다.

   대법원은 임대인의 지위가 승계되면 보증금 반환채무도 새 소유자에게 이전되고 이전 임대인의 채무는 소멸하는 것으로 봅니다. 다만 계약이 끝났지만 보증금을 받지 못한 상태의 양도에서, 임차인이 양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 승계에 이의를 제기하면 이전 임대인의 반환채무가 남을 수 있다는 판례가 있습니다(대법원 2001다64615). 이의의 시기·내용과 이후 행동을 함께 판단하므로 승계를 원하지 않는다면 즉시 개별 법률 검토를 받으세요.

핵심 전제: 이 설명은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 유지해 대항력을 갖춘 정상적인 주택 매매 상황을 중심으로 합니다. 경매·공매와 선순위 권리 문제는 배당과 소멸 여부를 별도로 판단해야 합니다.

THE LEGAL BRIDGE

계약을 새 집주인에게 주장하려면 대항력이 중요합니다.

WHAT STAYS, WHAT TO CHECK

그대로 이어지는 것과 새로 확인할 것을 나누세요.

월세 인상은 별도 문제입니다. 소유자가 바뀌었다는 사실만으로 월세가 자동으로 오르지는 않습니다. 차임 증감은 주택임대차보호법 제7조의 사유와 상한·기간 제한, 당사자 협의 또는 분쟁 해결 절차를 따로 살펴야 합니다.

PRACTICAL CHECKLIST

집주인 변경 연락을 받았다면 이 순서로 확인하세요.

1. 등기 확인

   최신 등기사항증명서의 소유권 이전 확인

   계약 당시 등기부가 아니라 현재 등기부 갑구를 다시 발급해 소유자와 이전일을 확인합니다.

2. 대항력 유지

   실제 거주와 주민등록 주소 점검

   주택을 계속 점유하고 전입 주소가 유지되는지 확인합니다. 임의로 전출하면 대항력과 관련한 문제가 생길 수 있습니다.

3. 연락처

   새 임대인의 신원과 통지 내용을 문서로 보관

   성명·연락처·우편주소와 소유권 이전 사실을 확인하고, 안내 문자나 문서를 계약서와 함께 보관합니다.

4. 월세 지급

   새 계좌의 명의와 수령 권한 확인

   확인 전에는 제3자의 급한 송금 요구에 응하지 말고, 변경 안내와 지급 기록을 남깁니다.

5. 계약 종료

   보증금 반환과 주택·열쇠 인도를 같은 일정으로

   현재 임대인과 반환 금액, 공과금 정산, 열쇠 인도 시각을 서면으로 정합니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못해 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토하세요. 신청만으로 충분한 것은 아니며, 기존 대항력·우선변제권을 유지하려면 점유·주민등록을 잃기 전에 등기부에서 임차권등기가 실제 완료되었는지 확인해야 합니다.